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VERMIETUNG AUF MALLORCA – UPDATE 2014

Kürzlich wurde das spanische Mietgesetz in einigen grundsätzlichen Bereichen geändert. Die Steuerberatungsfirma DMS Consulting aus Palma de Mallorca hat die Punkte folgendermassen zusammengestellt und erläutert:

DAUER DES MIETVERHÄLTNISSES

Die Mindestdauer eines Mietverhältnisses beträgt neuerdings nur noch 3 Jahre (nicht mehr wie ursprünglich 5 Jahre) und zwar auch dann, wenn eine kürzere Mietdauer vereinbart wird.
Sind diese drei Jahre abgelaufen, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch nur noch um 1 Jahr (nicht wie bisher um 3 Jahre).

AUFLÖSUNG DES MIETVERHÄLTNISSES WEGEN EIGENBEDARFS

Nach Ablauf eines Jahres kann der Eigentümer Eigenbedarf für sich selber, einen Familienangehörigen ersten Grades oder im Fall von Trennung, Scheidung oder Annullierung der Ehe für den Ehepartner geltend machen, sofern er in der Lage ist, diesen Umstand zu belegen.

KEIN UNTERSCHIED ZU LUXUSIMMOBILIEN

Der bisher geltende Sonderstatus von Luxusimmobilien (Wohnfläche von mehr als 300m2, Miete mehr als 5,5 mal höher als der übertarifliche Mindestlohn) fällt weg. Nunmehr werden in dem neuen Mietrecht alle Immobilien gleich behandelt.

ANSTIEG DER MIETE

Bisher konnte die Miete lediglich um die Steigerung des entsprechenden Verbraucherpreisindexes angehoben werden. Neu ist nun, dass die Miete gemäss der Vereinbarung zwischen beiden Parteien nach einer Laufzeit von einem Jahr angehoben werden kann.

AUFLÖSUNG DES MIETVERHÄLTNISSES WEGEN VERÄUSSERUNG DER IMMOBILIE

Bei der Veräusserung der Immobilie erlischt der Mietvertrag automatisch, es sei denn, dass Mietverhältnis ist im Grundbuch eingetragen oder der Käufer hat nachweislich Kenntnis über das bestehende Mietverhältnis

BENACHRICHTIGUNG AUF ELEKTRONISCHEM WEGE

Beide Parteien können für die Kommunikation untereinander elektronische Adressen vereinbaren, allerdings muss der Versand, die Zustellung, der Inhalt der Mitteilung sowie das Datum und die Uhrzeit einwandfrei belegbar sein.

RÜCKTRITT VOM MIETVERHÄLTNIS

Der Mieter kann nach Ablauf von sechs Monaten vom Mietvertrag zurücktreten.
Für diesen Fall kann im Mietvertrag eine Schadensersatzzahlung in Höhe von einer Monatsmiete pro nicht erfülltes vertraglich vereinbartes Jahr, zu zahlen vom Mieter an den Vermieter der Immobilie, festgeschrieben werden.

TRENNUNG, SCHEIDUNG ODER ANNULLIERUNG DER EHE 

Hat der Familienrichter bei Trennung, Scheidung oder Annullierung einer Ehe dem Partner, welcher nicht im Mietvertrag als Mieter eingetragen ist, die gemeinschaftliche Wohnung zur Nutzung zugesprochen, so kann dieser Ehepartner den Mietvertrag übernehmen, sofern er diese Umstände dem Vermieter innerhalb von 2 Monaten mitteilt.

VERBOT DER TOURISTISCHEN VERMIETUNG

Auch das letzte Schlupfloch, welches vormals die Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken möglich machte, wurde nun geschlossen. Das neue Mietgesetz verweist auf die Regelungen in den verschiedenen autonomen Regionen, im Fall der Balearen sind diese ausserordentlich strikt.

RENOVIERUNGSARBEITEN STATT MIETE 

Es besteht nunmehr die Möglichkeit Mietzahlungen durch Renovierungs- und/oder Instandsetzungsarbeiten zu ersetzen, wenn dies vorher zwischen beiden Parteien vereinbart wurde.

ANPASSUNG DER WOHNUNG AN DIE BEDÜRFNISSE BEHINDERTER MIETER

Behinderte Mieter können den gemieteten Wohnraum an ihre Bedürfnisse anpassen. Dazu bedarf es lediglich der schriftlichen Mitteilung der Arbeiten an den Mieter.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Wohnung wieder in den Ausgangszustand versetzt werden, sofern der Vermieter dies wünscht.

ÄNDERUNG IN DER ZIVILPROZESSORDNUNG

Das Vorgehen bei säumigen Mietern wurde geändert, um Zwangsräumungen zu beschleunigen. Es bleibt abzuwarten, ob die entsprechenden Verfahren bei Gericht nun tatsächlich schneller bearbeitet werden können, zumal die Gerichte durch die allgemeine Krise und die Gerichtsgebühren erheblich entlastet wurden.

REGISTER ÜBER RECHTSGÜLTIGE URTEILE ZU NICHT GELEISTETEN MIETZAHLUNGEN

Dieses Register kann von jedem Eigentümer eingesehen werden, der ein persönliches Interesse anhand eines möglichen Mietverhältnisses nachweisen kann.

(Quelle: DMS Consulting, Palma de Mallorca)

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